小产权房屋买卖合同效力如何认定
小产权房屋主要是指农村居民自己修建的房屋,像这样的房屋一般是没有产权证的,所以在入行小产权房屋买卖的时候会牵涉到很多法律风险。
而对于小产权房屋买卖合同来讲,其效力也是一个争议很大的题目。
下面,我们来说说小产权房屋买卖合同效力如何认定。
小产权房买卖合同效力剖析(一)认定小产权房买卖合同无效的理由1,农村集体所有土地的使用权不得流转《中华人民共和国土地治理法》第六十三条:"农夫集体所有的土地使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,吞并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外."我国房地产治理法划定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,典质。
也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。
基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地治理法》的划定是相违反的,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项划定:"违背法律,行政法规的强制性划定的,合同无效”。
所以小产权房买卖合同由于违背法律的强制性划定而无效。
2,农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制?小产权房中有一部门是农户在自家宅基地上建房出卖,这天然就泛起了宅基地使用权可否转让的题目。
宅基地使用权是指农夫以户为单位利用集体所有的土地,在划定的地点享有建筑用房,添置糊口举措措施,在庭院种植树木,永久栖身的权利。
(3)宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同由于标的无法履行而无效。
3,国务院等有关部分的文件也禁止小产权房的买卖关于小产权房题目,国务院等国家有关部分出台过很多相关划定,好比1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》,原国家土地治理局国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的详细应用题目请示的答复》,国土资源部发234号《关于加强农村宅基地治理的意见》,2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地治理的决定》,2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等,都划定了禁止城镇居民到农村购买小产权房,禁止城镇居民在农村购置宅基地。
固然这些文件都不是以法律,法规的形式泛起,但它们代表了国家的政策导向,而且这些划定的出台致使小产权房无法办理房产证,房产无法实际转移。
根据这些划定的精神可以望出,小产权房买卖合同应当是无效的。
(二)认定小产权房买卖合同有效的理由1,认定合同是否有效,应当以《中华人民共和国合同法》中划定的合同有效要件为尺度,符合合同有效要件的合同有效,否则无效。
小产权房买卖合同回根结底是合同,要遵守《合同法》的划定,只要符合合同的构成要件且不违背禁止性划定,就应当认定合同有效。
根据《合同法》的划定,当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违背法律,行政法规的强制性划定和社会的公序良俗。
最高人民法院关于合用《中华人民共和国合同法》若干题目的解释(一)第四条划定,合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规,行政规章为依据。
而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性划定,无论是国务院下发的通知,决定,仍是国土资源部下发的意见,都不是法律也不是行政法规。
所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治,小产权房买卖合同就应当被认定为有效。
2,小产权房买卖合同不违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性划定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条划定,有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈,胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家,集体或第三人利益;以正当形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违背法律,行政法规的强制性划定。
对于小产权房买卖来说,双方订立合同处分自己的财产,不存在恶意串通或胁迫订立合同的题目,即使有一方隐瞒了真实情况,实施了欺诈行为,也只是损害了另一方的利益,而没有损害国家利益。
小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益,基于一户一宅的划定,房屋卖出后,不能再申请宅基地,所以不会对集体和第三人的利益构成危害,现今的农夫在宅基地上通常是建楼房,除了自己栖身的一两套房屋外,还留有多套空闲房屋,将这些空闲房屋出卖给第三人,并不会使农夫失往其赖以栖身的土地,相反的小产权房的建设和买卖增加了农夫的收进。
小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长,另一方是为了知足自身住房的需求,这些目的不能算长短法。
至于损害社会公共利益更是无从谈起,除非小产权房对社会公益举措措施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。
至于该条的第五款,前面已叙述过,没有任何一部现行的法律,行政法规对小产权房做出禁止性划定。
综上,小产权房的买卖并不违背《合同法》第五十二条的禁止性划定。
3,假如认定合同有效,符合老实信用原则,有利于保护取信方的利益,有利于促入交易安全。
现行的小产权房买卖合同纠纷中,要求确认合同无效的一方通常是出卖方,起因大多是由于房屋卖出后,因为当地房价上涨或政府拆迁补偿费遥遥高于当时的出卖价格,出卖人觉得吃了亏,遂以买卖合同违背国家禁止性划定为由要求法院认定买卖合同无效。
这种在合同签订并履行后,因利益的驱动而产生悔意,并试图通过以确认合同无效的方式要归房屋的行为,不具有合法性。
小产权房买卖因违背国家划定而无法过户 ,对于出卖人来说是明知的,出卖人在卖出屋子后,又以合同违背划定要求确认无效,这是一种恶意抗辩,假如认定了合同无效,无疑是对不诚信者的纵容,不利于保护交易安全,同时也是对老实信用原则的违背。
这里笔者需要说明的一点是,保护取信方的利益,促入交易安全与保护弱者之间的关系。
通常公家以为农夫是弱势群体,认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的题目。
目前关于弱势群体还没有一个同一的定义,它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平,社会结构不协调,分歧理的概念。
笔者以为弱势群体是相对而言的,是有一定的时间,区域限制的。
对于房地产市场来说,现在商品房的房价飞涨,作为比商品房价格低数倍的小产权房,尽对具有市场竞争力,小产权房所有者的农夫在小产权房市场上处于上风地位;而无力购买商品房的城镇居民,在此市场中则处于劣势地位,他们才是这个市场中的弱势群体。
认定小产权房买卖合同有效,恰是保护了这部门弱势群体,两者并不冲突。
农夫并非是智力低下者,作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性,在改革开放十几年的这种大背景下,农夫完全有能力和智力判定出卖小产权房对其是否有利。
假如认定小产权房买卖合同无效,那么基于趋利避害的本性,将会有更多的出卖者在有利可图的时候,选择撕毁协议来赚取更多的金钱,这无异于纵容了行为人的违法和不诚信,破坏了交易的安全性。
4,从《中华人民共和国物权法》的相关划定中可以望出,认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。
《中华人民共和国物权法》第三十条划定,因正当建造,拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第三十一条划定,依照本法第二十八条至第三十条划定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律划定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
第十五条划定,当事人之间订立有关设立,变更,转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有划定或者合同另有商定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
从以上划定可以望出,只要房屋是正当建造的,自房屋建成之日起物权就产生了,物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权,用益物权和担保物权。
村民在宅基地上建造房屋,自房屋建成之日起,就对其建造的房屋享有所有权,所有权是一种最完整的物权,是所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有据有,使用,收益和处分的权利。
既然所有权人有权处分自己所有的不动产,那么其买卖小产权房就是正当的,只是在未经登记的情况下,不发生物权变动的效力,但买卖合同本身是成立并生效的。
三,笔者对小产权房买卖合同效力的望法对于小产权房买卖合同的效力,笔者同意认定合同有效。
除了上述以为合同有效的理由外,还可从以下几方面来分析。
(一)从历史的角度来望小产权房题目小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。
纵观历史的发铺,我们发现在1999年第二次修订《土地治理法》以前是答应小产权房的买卖的。
1982年的《村镇建房用地治理条例》第十五条划定,因为买卖房屋而转移宅基地使用权的,应按第十四条的划定办理申请,审查,批准手续。
出卖,出租房屋的,不得再申请宅基地。
第十八条划定,集镇内非农业户建房需要用地的,应提出申请,由治理集镇的机构与有关出产队协商,参照第十四条的划定办理。
从以上划定可以望出,1982年的《村镇建房用地治理条例》答应小产权房买卖。
随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地治理法》同样没有禁止小产权房的买卖,该法第四十一条划定,城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必需经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省,自治区,直辖市划定的尺度,并参照国家建设征用土地的尺度支付补偿费和安顿津贴费。
第三十八条第三款划定,农村居民出卖,出租住房后再申请宅基地的,不予批准。
可见《土地治理法》延续了《村镇建房用地治理条例》的精神,这在1988年的第一次修订时,也予以了保存。
不答应城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地治理法》的第二次修订之后,修订后的《土地治理法》删除了原来的第四十一条,新增加了第六十三条,即划定"农夫集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设”。
如斯修改的目的在于保护耕地,控制农用地转建设用地。
然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有划定,相反的,在《土地治理法》第六十二条划定,农村村民出卖,出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
也就是说,法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设,但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。
另外要留意的是,《土地治理法》第六十三条划定的是不答应将集体所有的土地用于非农建设,其立法目的在于限制农转非,而宅基地本身就是建设用地,所以农村居民在宅基地上建房出售并不违背《土地治理法》第六十三条的划定,小产权房买卖合同应当被认定为有效。
(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房《物权法》从草案的提出到最后通过,经由了七次审议,修改了诸多条款,其中也包括宅基地转让。
在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条划定,宅基地使用权不得单独转让,建造在该宅基地上的住房转让的,宅基地使用权一并转让。
可见草案的第二稿是答应宅基地上的住房和宅基地的转让的。
到了草案第三稿,一些常委会委员对这一划定有不同意见,且鉴于国务院已经明确划定"禁止城镇居民在农村购置宅基地”,故而将该条修改为"宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配前提的村民;住房转让时,宅基地使用权一并转让。
禁止城镇居民在农村购置宅基地。
村民依照前款划定转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地."这一划定一直保存到了草案第六稿,但是在第七审中,鉴于对"禁止城镇居民在农村购置宅基地."这一条始终有争议,将该条改为了"宅基地使用权的取得,行使和转让,合用土地治理法等法律和国家有关划定."从《物权法》的修改过程可以望出,对于宅基地能否转让的题目一直都有争议,如斯修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,并非尽对的禁止。
(三)订立小产权房买卖合同是债权行为,而小产权房的变更登记属物权登记行为,对物权变动的禁止并不影响债权的设立。
物权行为与债权行为是既有联系关系又相区别的,物权终极能否按照当事人的意思发生变动,并不影响债权的设立,也就是说小产权房根据现行政策不能入行变更登记,但当事人之间仍旧可以订立小产权房买卖合同,而且合同是有效的,只是合同的目的可能无法实现罢了,这个时候完全可以以合同目的无法实现为由,要求解除合同,而不是认定合同无效。
《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定,该法第十五条划定,当事人之间订立有关设立,变更,转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有划定或者合同另有商定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
另外应当留意的是,所谓的"小产权房买卖合同”的买卖双方,可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证,而只是要求交付使用而已,假如强行认定合同无效,岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民法理论下,这样做恐怕不妥。
(四)只要小产权房手续齐全,其所在集体经济组织认可,就应当认定买卖合同有效。
《中华人民共和国宪法》第十条第二款划定,农村和城市郊区的土地,除由法律划定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地,自留山,也属于集体所有。
《物权法》对此也做了划定,而且还划定,属于村农夫集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。
既然法律划定了集体对土地的所有权,那么集体经济组织就对其所有的土地享有据有,使用,收益,处分等完全的权利。
只要房屋在建造时各种手续齐全,在买卖时经集体经济组织认可,就应当确认其效力,这是充分保证农村集体经济组织和农夫行使自己的权力,而不应当以其为非国有而区别对待。
综上所述,只要争议房屋为正当建筑物,就应当认定该买卖房屋的合同为有效,即以认定小产权房买卖合同有效为原则。
上文中的笔者观点是以为,只要小产权房屋的建造是正当的,那么就应该认定小产权房屋买卖合同是有效的。
由于小产权涉及到的法律纠纷良多,所以小编提醒大家在购买小产权房屋时一定要多多考虑,最好是找的专业律师来匡助自己规避一些法律风险,这样才能维护自己的正当权益。